當(dāng)前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著顯著的變化并面臨多方面的挑戰(zhàn)。受政策調(diào)控、金融環(huán)境以及土地供應(yīng)等因素的影響，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系也呈現(xiàn)出動態(tài)變化，在一線城市和熱點區(qū)域，土地價格高漲，導(dǎo)致房價居高不下；而部分三四線城市和縣城則存在房地產(chǎn)庫存積壓的問題，去庫存任務(wù)依然艱巨。房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的特征愈發(fā)明顯，投資者和開發(fā)商需要更加審慎地判斷市場走勢。

在政策支持和市場需求的引導(dǎo)下，存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的模式應(yīng)運而生。保租房，即保障性租賃住房，是指限定建筑面積、租金和準(zhǔn)入條件且享受政府給予土地、財稅、金融等優(yōu)惠政策的租賃住房，主要保障符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體。保障性租賃住房的房源主要通過新建、項目配建和存量盤活三種方式籌集。其中，存量盤活主要是將符合條件的居住存量房屋改造作為保障性租賃住房，或?qū)㈤e置或低效利用的非居住存量房屋改建成保障性租賃住房。

存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的新趨勢不僅有助于解決中低收入群體的住房問題，緩解商品房的去化壓力，成為連接住房需求與供應(yīng)的重要橋梁，也是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)社會公平與和諧、提高社會利用效率的重要舉措。

針對保租房，國家和地方政府近年來出臺了一系列扶持政策，為存量住房轉(zhuǎn)型為保租房提供了強(qiáng)有力的支持和激勵。

相關(guān)優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在土地管理、財政補貼、能源費用、稅收、融資、審批等方面，這些政策有效地降低了存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的經(jīng)濟(jì)壓力，提高了項目的可行性，具體優(yōu)惠政策如下：

一系列政策紅利使得保租房市場得以快速發(fā)展，這既可以滿足中低收入居民家庭的住房需求，擴(kuò)大住房消費，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價。同時，保租房市場的興起也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶來了商機(jī)，如建筑設(shè)計、施工、物業(yè)管理等。

政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性用房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場降溫，引導(dǎo)社會投資方向，鼓勵更多企業(yè)和資本投入實體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，與2010年相比，全國城鎮(zhèn)人口增加23642萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個百分點；全國人戶分離人口49276萬，增長88.52%，表明我國租房人口數(shù)量也在快速增長。隨著人口流入城市，新市民、青年人對住房的需求持續(xù)增加，而其購房能力有限因此更加依賴租賃市場，再加上保租房租金不得超過同地域、同品質(zhì)市場平均租金的90%，新市民、青年人這類階段性住房困難人群對保租房的需求日益旺盛。

政策推動下，全國各地保障性租賃住房加速籌建，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2023年全國保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集213萬套（間），超額完成了既定年度目標(biāo)，這表明保租房的市場規(guī)模正在不斷擴(kuò)大。

雖然政府大力推動對保租房的建設(shè)和籌集以增加市場供應(yīng)，但由于土地供應(yīng)、資金籌措等方面的限制，保租房的供應(yīng)速度仍然無法滿足快速增長的市場需求，尤其是在一些大城市和人口密集地區(qū)，保租房的供需矛盾更加突出，保租房市場有望迎來更廣闊的發(fā)展空間。

存量住房轉(zhuǎn)型為保租房是滿足市場需求的有效途徑。通過改造和利用現(xiàn)有存量住房，可以快速增加保租房的供應(yīng)量，從而緩解市場供需矛盾。這種轉(zhuǎn)型不僅可以提高住房資源的利用效率，還可以為政府節(jié)約大量的建設(shè)成本，能帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

對于投資者而言，雖然租金可能低于市場價，但保租房的需求穩(wěn)定且租期較長，其政府指導(dǎo)定價、規(guī)范的申請流程、線上線下相結(jié)合、定向配租與市場化管理相結(jié)合的出租方式，既能保障價格合理又能有效對接有需求的租戶，因此可以為投資者提供穩(wěn)定的收入來源。對于租戶而言，保租房的租金相對較低，可以減輕他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、提高生活質(zhì)量。對于整個社會而言，保租房的建設(shè)和運營可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、裝修、物業(yè)管理等，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會和經(jīng)濟(jì)效益。

（一）實施步驟和策略

存量房屋改造或納管，主要包括企事業(yè)單位的存量住房、城中村住房、未售商品房以及個人住房等，各地因城施策，選擇不同的方式籌集保租房房源。通過合理的規(guī)劃設(shè)計，這些閑置的商品房可以被改造為保障性住房，從而盤活存量資產(chǎn)，提升住房保障水平，滿足中低收入群體住房需求。

存量房屋改造為保租房的項目是一個涵蓋多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的系統(tǒng)性過程：

項目的申請和審批有“納保”和“改建”兩種方式：“納保”指經(jīng)政府同意后，項目納入保障性租賃住房年度建設(shè)籌集計劃，并取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書，繼而享受國家政策優(yōu)惠的過程；“改建”指實施主體按照有關(guān)要求將現(xiàn)有存量建筑裝修改建為保障性租賃住房的過程。流程具體如下圖（以北京市為例）：

圖片來源：微信公眾號中倫文德律師事務(wù)所

（二）案例經(jīng)驗

以下是一些具有代表性的保障性租賃住房項目案例及其特點和經(jīng)驗：

1、深圳安居保障性租賃住房REITs項目

深圳安居保障性租賃住房REITs項目涉及四個位于深圳市核心區(qū)域或地段的保障性租賃住房項目，包括安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館，這些項目的建筑面積合計為13.47萬平方米，項目收益主要來源于保障性租賃住房、配套商業(yè)設(shè)施及配套停車場的租金收入。

該項目是國家發(fā)展改革委公布的24個盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例之一。項目通過發(fā)行REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的方式進(jìn)行融資和運營，成功地盤活了存量資產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房；擴(kuò)大了有效投資，為深圳市的保障性租賃住房市場注入了新的活力，也為保障性住房建設(shè)提供了新的融資渠道。

2、安居·樂筑（億潤店）項目

安居·樂筑（億潤店）項目由西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司收購社會存量閑置房屋改建而成，是西安市首個面向社會開放的租賃住房項目，位于西郊，經(jīng)過8個月籌備后開業(yè)。項目精準(zhǔn)定位，針對新市民、青年人的品質(zhì)化住房需求，提供了多種戶型選擇，并配備了完善的家具家電和公共服務(wù)設(shè)施。通過引入知名公寓運營機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合運營，提供了專業(yè)化的管家服務(wù)和智能化的管理系統(tǒng)，極大提升了客戶的入住體驗和便利性。

3、余姚市朗霞街道余姚中國裘皮產(chǎn)業(yè)園租賃住房項目

余姚市朗霞街道的余姚中國裘皮產(chǎn)業(yè)園中部分房屋出現(xiàn)了低效使用的情況，為了有效利用這些房屋資源，余姚市決定將其改建為保障性租賃住房，項目提供房源1060套（間），成功盤活低效資源的同時有效緩解了新市民和新青年的住房困難。

該項目作為浙江省2023年度保障性租賃住房的典型案例，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)與保障性住房結(jié)合的新模式，既解決了員工住宿問題，又促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合發(fā)展，為其他保租房項目和房產(chǎn)租賃企業(yè)提供了可復(fù)制、可借鑒的建設(shè)運營經(jīng)驗。

4、高新火炬創(chuàng)新中心濱江青居項目

該項目是杭州市濱江區(qū)一個成功的存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康陌咐?，項目總建筑面積16930平方米，其中16750平方米被改造為保租房，共計提供331套房源。通過有效利用原有的非居住存量房屋，不僅緩解了新青年、新市民的住房壓力，還促進(jìn)了資源的合理利用，展現(xiàn)了存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康目尚行耘c社會效益。

這些案例共同展示了存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康亩嗑S度實踐路徑：通過金融創(chuàng)新（如REITs發(fā)行）解決資金問題，政策引導(dǎo)拓寬房源來源，以及利用財政和金融支持降低改造成本。這些措施不僅有助于緩解大城市住房緊張狀況、提升住房保障水平，還促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，體現(xiàn)了政府與市場協(xié)同推進(jìn)住房保障體系改革的智慧，為其他地區(qū)提供了可借鑒的經(jīng)驗，有助于推動全國范圍內(nèi)保租房體系的建設(shè)和完善。

（三）項目實施的要點

1、資金來源

政府補助資金及專項債券、社會資本參與、金融機(jī)構(gòu)貸款以及企業(yè)自籌資金是主要的資金來源。

（1）政府補助資金及專項債券

《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號文）提出：對符合條件的保障性住房項目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補助。將符合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。支持利用住房公積金向繳存職工發(fā)放購買保障性住房的個人住房貸款，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。

財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》的通知（財綜〔2024〕15號）提出：補助資金支持范圍包括住房保障，主要用于支持配租型保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房）籌集（新建、購買、改建、改造等）。

（2）社會資本參與

社會資本可以通過投資、合作等方式參與存量住房改造為保租房的項目，從而提供必要的資金支持。

例如，2022年成功發(fā)行了4支保障房REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），其中規(guī)模最大的產(chǎn)品達(dá)到了30.5億元。這種方式有助于吸引更多的社會資本投入保租房建設(shè)，可以為保障性租賃住房提供長期穩(wěn)定的資金來源。

（3）金融機(jī)構(gòu)貸款

銀行等金融機(jī)構(gòu)可以提供住房租賃貸款資金，支持存量住房的購買和改造。2024年5月，中國人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，最長使用期限不超過5年，政策實施至2027年末。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行，銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。

PSL（抵押補充貸款），是一種由中央銀行提供的政策性貸款，可用于支持特定領(lǐng)域的建設(shè)和發(fā)展。2023年12月，中國人民銀行重啟PSL投放3500億元，2024年1月再次投放PSL 1500億元，為保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”提供低成本的資金支持。

2、明確資金申請的相關(guān)要求

存量房屋用作保租房申請資金應(yīng)滿足資金申請的相關(guān)要求。例如，在申請租賃住房購置類貸款時，需要滿足以下條件：

（1）收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范。買賣雙方盡量不得為關(guān)聯(lián)企業(yè)。

（2）買方購買存量房屋用作保租房租賃需證明其具備運營能力。

（3）項目產(chǎn)權(quán)清晰，已達(dá)到出售條件，存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。

（4）新建普通商品住宅須滿足當(dāng)?shù)卣淖≌N售要求，獲得“四證”等許可文件；二手房屋須取得合法有效的不動產(chǎn)權(quán)證書。

（5）資本金（首付款）比例不低于購房款或評估價值（二者取其低）的20%；購買商業(yè)用房用作保障性租賃住房的，資本金（首付款）比例按當(dāng)?shù)卣咭髨?zhí)行。

（6）貸款到期日須早于房屋所有權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)利終止日。

3、項目自身的平衡

實現(xiàn)存量住房改保租房項目資金自平衡，既要依靠政府的政策扶持，也依賴于市場化運作的靈活性和創(chuàng)新性，同時加強(qiáng)成本控制和運營管理，以確保項目的財務(wù)健康和可持續(xù)發(fā)展：

（1）科學(xué)規(guī)劃與選址：項目應(yīng)選擇在人口密集、租賃需求旺盛的區(qū)域，確保改造后的房源地理位置優(yōu)越，易于吸引租戶，能快速出租，產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。

（2）政府政策支持與激勵：利用政府提供的財政補貼、稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠政策和資金支持，降低改造成本和運營成本。

（3）市場調(diào)研與定位：通過提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，提高運營效率，及時響應(yīng)租戶需求，提升租戶滿意度和續(xù)租率，降低空置率，增加項目的吸引力和競爭力。

（4）探索增值收入來源：除了基本的租金收入外，項目還可以通過提供增值服務(wù)的收費，如物業(yè)費、車位費、電梯廣告費、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)配套等，創(chuàng)造額外的收入來源。

保租房市場的未來發(fā)展需要政策、市場、技術(shù)及資金等多方面的協(xié)同努力，通過盤活存量土地和房屋資源籌建保租房的方式，能夠經(jīng)濟(jì)合理地構(gòu)建一個更加健康、可持續(xù)的租賃住房體系，更好地適應(yīng)和滿足社會對租賃住房的多樣化需求，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。